Le terrain hors lotissement.
Aussi appelé « terrain diffus » ou « terrain isolé » le terrain « hors lotissement » est, comme son nom l’indique un terrain qui n’est pas compris dans un ensemble de terrains à construire. C’est donc le plus souvent un terrain issu d’une division de propriété (quelquefois un jardin devenu trop grand).
Viabilisation : Le plus souvent, il n’est pas viabilisé, il faut donc prévoir en plus de l’achat le cout d’installation des coffrets EDF (entre 1000€ et 5000€), du compteur d’EAU (entre 1000€ et 5000€), de la liaison TELECOM (300€ et +). Pour l’assainissement deux solutions s’offrent à vous, soit les réseaux d’assainissements publics sont proches et vous pouvez vous raccorder sur ceux-ci (de 1000€ à 5000€ le raccord « eaux usées » et de 1000€ à 5000€ le raccord pour les « eaux pluviales »), soit les réseaux sont trop éloignés, auquel cas vous devrez installer un assainissement « autonome » (Fosse + système d’épandage dépendant du terrain). Si un fossé borde l’accès au terrain, il vous faudra également prévoir les busages nécessaires au passage des véhicules.
Bornage : Ces terrains ne sont pas toujours « bornés », ils ne sont donc pas délimités. Il est très important pour l’acquéreur d’exiger un terrain borné avant la signature des actes définitifs. En effet, le bornage permet de connaitre la contenance exacte (le nombre de m²), de disposer d’un plan de bornage permettant de concevoir la maison précisément et de situer clairement les limites du terrain.
Règlementation : Un terrain hors lotissement ne possède pas de règlement spécifique. Les règles applicables sont donc contenues dans le règlement de zone (PLU ou POS) ou à défaut dans le RNU (règlement national d’urbanisme). Dans tous les cas de figure, il faut disposer d’un CU (certificat d’urbanisme à demander en mairie ou dans les services techniques) avant l’achat du terrain pour connaitre les conditions de constructibilité.
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Le terrain « en lotissement » :
C’est une parcelle d’un ensemble de terrains formant un « lotissement ».
Viabilisation : Généralement, les terrains en lotissement sont « viabilisés » c’est-à-dire qu’ils sont équipés de coffrets EDF, de compteurs d’EAU, d’une liaison TELECOM. Ils sont généralement équipés de « regards » pour l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.
Bornage : Ils sont bornés, c’est-à-dire que les limites de votre parcelle sont matérialisées par des bornes. Vous disposez donc d’un « plan de bornage » très précis vous permettant d’être réaliste dans la conception de votre maison.
Équipements: Les voiries et éclairages publics sont prévus dans le prix, et même quelquefois les clôtures.
Règlementation : Le lotissement est soumis à un « règlement de lotissement » variable suivant les opérations et les communes, ce document fixe les règles que vous devrez respecter pour votre construction (esthétique, pentes des toits, emprise au sol, distances par rapport aux limites, etc….)
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Voisinage et terrain « hors lotissement »
Il est important de mener une petite « enquête » de voisinage pour savoir comment votre projet va être accepté dans le quartier. En effet, le voisinage craint :
-La perte de valeur de leur bien
-La perte de confort (moins de soleil, plus de bruit)
-Les dégradations liées au chantier (l’accès commun, la destruction des clôtures)
-Les servitudes éventuelles créées (accès, convention de tour d’échelle pour l’entretien de la maison)
Ces peurs génèrent souvent des réactions excessives (arrêt de chantier, prise de positions juridiques) qui sont assez mauvaises pour les relations de voisinage futures. Il faut donc prendre le temps de :
-Présenter et expliquer le projet au voisinage
-Se mettre d’accord sur la prise en charge de dégâts éventuels
-Les informer des dates de démarrage, de la durée des travaux
-Montrer votre bonne volonté à limiter les nuisances au maximum
Juridiquement, il est recommandé de faire constater l’affichage règlementaire par un huissier assermenté et, à partir de cette date, de respecter le délai le recours des tiers (2 mois).En effet, avant la purge de ce délai, un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester le permis de de construire. Cette contestation n’est valable que si la construction nouvelle affecte les conditions d’utilisation, d’occupation, ou de jouissance de bien du contestataire. En cas de contestation abusive, le bénéficiaire peut exiger des dommages et intérêts au juge administratif.
Le terrain en lotissement apporte beaucoup de garanties au niveau du tarif (pas de frais de viabilisation à prévoir) et de la sécurité car les règles de construction sont bien fixées avant l’acquisition. Il est par contre moins arboré, et l’environnement est souvent moins agréable.
Dans le cas d’un terrain « hors lotissement », il faut être très vigilant sur les coûts et les conditions de construction. Il faut, avant l’achat, faire les devis pour la viabilisation, se mettre d’accord pour que le bornage soit réalisé et vérifier que le voisinage soit favorable à cette construction.
Votre constructeur peut vous éviter des risques en visitant le terrain (Il se déplace souvent gratuitement et ses conseils sont précieux pour valider le choix d’un terrain)
Choisir un terrain en fonction de son orientation
Auparavant, les exigences d’orientation d’une maison étaient plus guidés par le confort de certains maitres d’ouvrage que par les économies d’énergie, obtenir plus de luminosité, profiter du soleil du soir sur la terrasse…
Le label BBC et la norme RT 2012 ont changé ces habitudes. En effet, depuis l’application de ces normes, l’orientation de votre maison, ou plus précisément les orientations par surfaces de vitrage font varier la note énergétique globale des études thermiques obligatoires.
-Il faut donc privilégier le positionnement de vos vitrages principaux (baies ou ouvertures de grandes dimensions) au SUD et à l’EST. Ces orientations sont « positives » car l’apport solaire est supérieur à la déperdition du vitrage.
-Il faut donc privilégier le positionnement de vos vitrages principaux (baies ou ouvertures de grandes dimensions) au SUD et à l’EST. Ces orientations sont « positives » car l’apport solaire est supérieur à la déperdition du vitrage.
-Il faut limiter la surface des vitrages au NORD. Cette orientation est « négative » car l’apport solaire est inférieur à la déperdition du vitrage (très peu d’ensoleillement au NORD).
-Il faut limiter les surfaces vitrées à l’OUEST. Cette orientation apporte de la chaleur en fin de journée en hiver mais surchauffe la maison l’été. D’autant que les rayons du soleil à l’Ouest sont très rasants, il est donc difficile de se prémunir contre les surchauffes.-Il faut limiter la surface des vitrages au NORD. Cette orientation est « négative » car l’apport solaire est inférieur à la déperdition du vitrage (très peu d’ensoleillement au NORD).
-Il faut limiter les surfaces vitrées à l’OUEST. Cette orientation apporte de la chaleur en fin de journée en hiver mais surchauffe la maison l’été. D’autant que les rayons du soleil à l’Ouest sont très rasants, il est donc difficile de se prémunir contre les surchauffes.
Si ces orientations de vitrage sont respectées, la note thermique sera plus favorable et permettra donc d’amoindrir les isolants ou de se passer de systèmes technologiques. Il ne faut pas en oublier son confort personnel et ses habitudes de vie…
Au sens de la norme et si vous avez la possibilité de choisir, il faut donc privilégier des terrains disposant du Sud sur la partie arrière du terrain.